開發商違背廣告中的承諾是否等同于違約
作者:陶無為    發布于:2017-03-10 11:47:39    文字:【】【】【
一、前言

開發商在賣房前,為了吸引客戶,往往會在樓書廣告中使用或夸張、或模糊的手法,對其樓盤進行宣傳。如在提及交通配套方面,有諸如“地鐵盡在咫尺”、“周邊軌交環繞”等字樣。事實上,所謂近在咫尺的地鐵,只是規劃,通車要在五年之后;“軌交環繞”即該案所處的位置比較尷尬,雖然周邊確實有兩至三個地鐵站點,但無論去任何一個站點,都不是很方便。當然,前述所舉的例子,業主稍加咨詢或調查,便可發現端倪。但有更多的、看上去像是開發商板上釘釘的“承諾”,業主是無法在交房前就能夠完全確信或了解的,往往在交房后才發現有相左的情況存在。

 陷入窘境后,我們會發現,由于賣方市場占主導地位等原因,在簽訂商品房預售合同時,業主往往無暇仔細閱讀合同的內容;同時,在合同文本上,開發商確實也已最大限度地規避了其風險責任。


二、要約與要約邀請

既然合同文本本身對業主較為不利,那么只能將目光轉回到廣告宣傳中,尋求法律救濟的突破點。在這之前,首先要對承諾的定義有所了解。一般意義上的承諾,如果要將其等同于法律意義上的合同義務,則這種承諾應屬于“要約”范疇。  

所謂“要約”,根據《合同法》第十五條的規定,其是希望和他人訂立合同的意思表示,該意思表示應當有具體確定的內容,且當表明經受要約人承諾,要約人即受該意思表示約束。一般來說,條款完備,且已有前一方簽章的書面合同,即為典型的要約,只要另一方簽完字,前一方必然要履行書面合同(要約)中的所有義務。與之相對應的“要約邀請”,根據《合同法》第十六條的規定,其是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請,而商業廣告的內容符合要約規定的,視為要約。

顯然,如果開發商的承諾屬“要約”,如果不遵守,其相當于違反了合同內容,必然要承擔違約責任。但開發商的售樓廣告,乍看之下仍然是屬于“要約邀請”范疇的,因為這些廣告中的文字說明,即便有明確具體的內容,但往往無法達到“當表明經受要約人承諾,要約人即受該意思表示約束”的要求。好在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(本文或稱“《解釋》”)第三條作出如下規定:出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。 

因此,從法律概念上理解,如果開發商在廣告中提及的各種承諾對合同訂立及房屋價格起到了至關重要的作用時,業主可以將這些承諾視為合同內容的一部分,若開發商屆時無法兌現,有權追究其違約賠償責任。


三、案例分析:部分承諾構成要約

2016年在浦東法院審結的某群體訴訟中,開發商在宣傳樓書中,著重承諾交付的一層房屋均帶有“私人獨享的、封閉式的前庭后院”,以及“采光地下室”,同時,還用大量文字、圖片承諾或展示小區有超高綠地率、“卡拉麥麗金”(一種價格昂貴的石材)房屋外立面、“雕花石材欄桿”等較為符合高檔小區要求的相關特征。雖然房價在當時在同地段屬于高昂,但不少業主沖著能夠在一層庭院享受私人花園空間的美好愿景,與開發商簽訂了商品房買賣合同。

如前所述,封閉的私人庭院其實是這些業主最為關注的地方,是驅使他們購房的動力之一。但在陸續交房后,原本圍合每戶業主一層花園的實體圍墻竟被政府部門認定為“違章建筑”,在一日之內被拆除,取而代之的,是以鐵絲欄桿和一些稀疏植物組成的“綠籬”,而另一頗具設計特色的透光地下室的天窗,則同樣被告知是違章設計的部分,將隨時處于被封閉的境地中。此外,業主發現外立面并未全部使用卡拉麥麗金,陽臺欄桿則有部分使用了鐵藝材料,客廳南面落地窗高度也小于樣板房的高度。于是,近二十名業主委托我所律師,將開發商起訴至法院,以開發商違約為由,要求其承擔賠償責任。

本案的爭議焦點自然在于開發商在廣告中的各式承諾,究竟哪些屬于要約,哪些屬于要約邀請。業主律師認為,開發商在廣告樓書中所宣傳的賣點,均為內容具體確定,尤其是私人庭院、采光地下室等因素對房屋的定價起了重要的作用,對業主極具吸引力,屬于符《解釋》第三條中要約的特征,并提供了充分證據,證明房屋的現狀與開發商廣告中的大量使用的圖片、沙盤模型乃至小區樣板房都存在明顯差異。開發商若無法兌現這些內容,勢必構成違約。

后,法院經審理認為,“實體圍墻”、“帶天窗的地下室”為兩個對房屋價格產生重要影響的因素。實體圍墻既然被拆,使得一層房屋的私密性功能大打折扣;而地下室采光天窗雖然暫時留存,但證據顯示其屬于違章部分,隨時有被封閉的可能性,業主的權利同樣處于一種不確定的狀態,基于這兩點原因,法院認定了開發商存在違約,并判決開發商向業主支付一定數額的違約賠償金。


四、思考及總結

在上述案例中,之所以“卡拉麥麗金”、“雕花石材欄桿”及“高綠地率”等指標并未被法院認定為合同內容的一部分,一方面是因為廣告中雖然提及了上述內容,但無論是文字還是圖片,均無體現“外立面全部使用該石材”的明確意思,即便開發商在外立面摻雜了其他石材,其之前的廣告承諾未達到《解釋》第三條“具體確定”的要求,不構成明顯違約;其次,主要還是因為這些因素并未對業主出高價購買房屋起了決定性的作用,未達到《解釋》第三條中“房屋價格的確定有重大影響”的認定。

其實,筆者注意到在若干年前,法院對開發商在樓書中相關承諾是否構成要約的認定標準,要更為寬松(即偏向于業主)。2013年在浦東法院有一則判例,業主認為交房后窗戶尺寸大小與樣板房不符,要求開發商進行賠償,法院也支持了該訴求,且賠償金額占房屋總價款的比例并不低。但近兩年,由于房地產價格短時間暴漲,法院在處理類似業主維權的糾紛時,必然會結合實際情況,在開發商和業主間找到利益平衡點。換言之,業主已經從房地產上漲的大環境下獲利頗多,那么其再向開發商提出索賠要求時,法院對業主提供的相關證據審查會趨于嚴格,如果開發商的承諾并非絕對意義上的具體確定,業主的違約賠償請求被支持的可能性較小。但無論怎樣,只要現房與廣告中的承諾內容相差較大,直至能夠形成“有”和“無”的對應,那么業主在維權時,是能夠占據主動的。

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